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Riquelme Abogados

Desestimación de la acción de división de la cosa común

Desestimación de la acción de división de la cosa común

Juzgado de Primera Instancia e Instrucción N° 2

Procedimiento: Procedimiento ordinario
N° Procedimiento : 0000635/2012
Resolución: Sentencia 000069/20 14

SENTENCIA

En Puerto de La Cruz a 22 de julio de 2014.

Vistos los presentes autos de Juicio Ordinario n° 635/ 2012 por Dña. Luz Alicia Casañas Cabrera, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Instrucción número dos de los de este partido, seguidos a instancia de ___ representados por el procurador Rafael Hernández Herreros, y con la asistencia Letrada de don Emilio González Hernández, frente a ___ representado por la Procuradora doña Pilar de la Fuente Arencibia y con la asistencia Letrada de don Juan Riquelme Santana, ___ declarados en situación procesal de rebeldía.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- El 11 de diciembre de 2012 se presentó en el Juzgado Decano de esta ciudad demanda de juicio ordinario en ejercicio de una acción de división de cosa común, que por turno de reparto correspondió conocer a este Juzgado. Tras alegar los hechos y fundamentos que se consideraron de aplicación, se terminó interesando; que se dictara sentencia por la que se acuerde:

1° Haber lugar a la división de la comunidad y consiguiente extinción del condominio que ostenta ___

2° Se acuerde, la venta del lote completo de las fincas en pública subasta, en atención a que las mismas forman una sola explotación económica, con admisión de licitadores extraños, y el producto obtenido en la misma se reparta entre los litigantes en razón de 1 cuota de participación en la cada una de las fincas referidas.

SEGUNDO.- La demanda fue admitida a trámite mediante Decreto de 24 de enero de 2013. El único demandado que se personó y contestó a la demanda, oponiéndose a la misma fue ___ El resto de demandado, fueron declarados en situación procesal de rebeldía mediante Diligencia de ordenación de 15 de enero de 2014.

TERCERO.- La Audiencia Previa tuvo lugar el día 28 de enero de 2014, en el que se propuso admitió como prueba, documental, y la declaración de los peritos.

CUARTO.- El plenario se celebró el 29 de mayo de 2014.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Sostiene la parte actora que los actores son titulares del pleno dominio, junto a los ahora demandados, de la explotación agrícola denominada ___ la cual está integrada por las siguientes fincas registrales del Registro de la Propiedad n° 1 de Puerto de la Cruz: ___ la valoración del lote de las fincas les referidas asciende a un total de setecientos cuarenta y cuatro mil doscientos cincuenta y nueve euros con ochenta y cinco céntimos (744 .259,85 euros). Alega que en virtud del carácter indivisible de la explotación agrícola integrada por las cuatro fincas registrales, a falta de acuerdo entre las partes, procede la venta en pública subasta.

Por su parte el codemandado personado, alega que se han acumulado de forma indebida varias acciones, pues el título del que nacen las acciones son independientes, sin que exista identidad entre los demandados en los dos grupos de fincas.

SEGUNDO.- Planteada así la litis para determinar si puede prosperar la
acción de división de la cosa común debe someterse a análisis como hecho controvertido principal: si la finca constituye una unidad a pesar de que esté integrada por cuatro fincas registrales. Y para el caso de ser así, el carácter divisible o indivisible de la misma.

Por otro lado se plantea la legitimación activa de una de la actora aparece como demandante en las actuaciones: ___
Alega la demandada que carece de legitimación activa por cuanto únicamente ostenta la condición de usufructuaria.

TERCERO.- Comenzando con la última de cuestiones planteadas, la relativa a la Legitimación de la Usufructuaria para el ejercicio de la acción de división de la cosa Común, la cuestión aparece profundamente estudiada en la sentencia de la Audiencia Provincial de Girona de 5 de octubre de 2009, cuyos razonamientos se acogen plenamente. Dicha resolución establece que “Pero, independientemente de la discusión sobre si existe o no comunidad entre el pleno propietario y el usufructuario de cuota, visto lo dispuesto en el Código Civil, lo que es evidente es que la existencia de un usufructo de cuota no es óbice para que el pleno propietario pueda instar la división de la cosa común, siendo más discutible que lo pudiera hacer el nudo propietario, sin el consentimiento del usufructuario, cuando la división de la cosa implique una alteración en la forma o en la sustancia , pues el art. 489 CC establece que el propietario no puede alterar la forma ni la sustancia del bien objeto de usufructo, ni hacer en él nada que perjudique al usufructuario. Efectivamente , el art. 400 es contundente al establecer la facultad de cualquier comunero a pedir la cosa común, con la única limitación de que se haya pactado su indivisibilidad por tiempo no superior a diez años . El art. 399 después de autorizar que cualquier comunero pueda enajenar , ceder o hipotecar, y aun sustituir otro en su aprovechamiento , añade que los efectos de dichas cesiones estarán limitados a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad . Y el art. 405 establece que la división de una cosa común no perjudicará a tercero , el cual conservará los derechos de hipoteca , servidumbres u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Por último, en relación con el usufructo de cuota, el art. 490 CC dice que si cesare la comunidad por dividirse la cosa poseída en común, corresponderá al usufructuario el usufructo de la parte que se adjudicase al propietario o condueño.

Es cierto que, aunque el usufructuario ocupa la posición del nudo propietario en cuanto a la percepción de los frutos y administración de los bienes, los derechos de uno y de otro son de distinta naturaleza, hasta el extremo de que el usufructuario no puede pedir la división de la cosa común, ni tampoco participar en la misma, así lo entiende la jurisprudencia y la mayoría de la doctrina. Tal criterio parece claro cuando se trata de dividir materialmente la cosa común o cuando se adjudicase la misma al nudo propietario, pues los derechos del usufructuario quedarían intactos. Sin embargo, más discutible es dicho criterio cuando la división de la cosa no es material, sino jurídica, en virtud de la cual se procede a la venta y al reparto del precio entre los cotitulares en proporción a su cuota, pues en estos casos se produce una alteración de la forma y sustancia de la cosa, afectando claramente al usufructo, llegando a decir la doctrina que, en estos casos, el consentimiento del usufructuario siempre será necesario”. Entiende esta Juzgadora que el consentimiento referido abre la puerta a la participación en el proceso, de manera que cuando es el nudo propietario el que ejercita la acción el usufructuario , mantiene interés en el proceso por cuanto sus derechos se van a ver afectados por la división , pudiendo comparecer con estos en el ejercicio de la acción. En el presente supuesto los nudos propietarios, ___ actúan como actores en el presente procedimiento, por lo que la usufructuaria no carece de legitimación para el ejercicio de la acción.

CUARTO.- En el presente supuesto la principal cuestión controvertida se centra en determinar si nos hallamos o no ante una unidad orgánica de explotación. La parte actora realiza una manifiesta confusión de figuras jurídicas que dificultan el análisis de la cuestión , pues por un lado en la demanda interesa la división de la unidad que vendría constituida por la finca , pero posteriormente, en la Audiencia Previa, aporta documentación alegando , por un lado que existe una sociedad Civil entre los demandantes y demandados , y , por otro lado, aporta otra documentación de la que, según ella, resulta que la que se autodenomina 11 Comunidad Hereditaria”, aparecería como titular , además de la finca que la actora identifica como aquella cuya división se pretende, de otros bienes, que identifica como 11 heredamientos de agua de La Orotava”.

Para tratar de centrar jurídicamente la cuestión, que ha sido planteada de forma desafortunadamente vaga por ambas partes, debe partirse de que nos hallamos ante cuatro fincas registrales independientes : la finca ___ la finca ___, la finca ___ y la finca ___. La parte actora sostiene que las
cuatro fincas forman una unidad, denominada “Finca San Nicolás” mientras que la demandada sostiene que no existe tal unidad y que, además, una cosa es que a efectos de administración el conjunto de fincas pudiera tener esa denominación (lo que, según ella, tampoco ocurre), y otra que exista esa unidad. Sostiene que la acción de división tiene que ir referida a cada una de la fincas y, a lo sumo acumularse la acciones en aquellos caso en que concurra identidad entre los titulares de la fincas, lo que únicamente se daría en el supuesto de las fincas ___.

Para comenzar con el análisis de la cuestión debe destacarse que entre las cuatro fincas no hay coincidencia de titulares dominicales. Esta circunstancia se da únicamente entre la finca ___. Por otro lado es de reseñar que solo en la finca ___ aparece como titulares dominicales, en común y pro indiviso, todos los demandantes y demandados.

Lo que sostiene la parte actora es que la cuatro fincas registrales conforman una Unidad Orgánica de Explotación , y que, por tanto , aunque Registralmente aparezcan como cuatro fincas, todas integran una, la denominada ___. Respecto de esta realidad no acorde con la Registral, el Tribunal Supremo en sentencia de 27 de junio de 1994 ha manifestado que ” se puede inscribir como una finca Registral varias que constituyan una unidad orgánica de explotación (artículo 8 y 44 del Reglamento Hipotecario) pero no están obligados a ello. De manera que una finca puede constituir una unidad aunque no esté inscrito. Así no es incompatible con la realidad económica sobre la que opera la diferencia. Ni los preceptos registrales obligan a consideran necesariamente y en todo caso y circunstancias a las fincas como unidades independientes.

Por tanto se trataría de una cuestión de hecho, a probar por la parte actora que la finca constituye una unidad a pesar las inscripciones registrales separadas, para lo que resulta fundamental conocer la voluntad de las partes de poner en común las cuatro fincas con la finalidad de formar una realidad jurídica y económica no reflejada en el Registro de la Propiedad.

La actora, un primer momento , con la demanda se limitó a aportar un informe pericial, emitido por ___ que no hizo valoración alguna respecto de tal extremo relativo a la Unidad de la Fincas, limitándose a realizar una tasación conjunta de las cuatro fincas, como unidad, pero sin entrar a considerar si las fincas funcionaban de forma independiente , o si, por el contrario constituían una unidad.

Ya en el acto de la Audiencia Previa, y a la vista de las alegaciones de la contraria, la parte actora trata de acreditar la pretendida unidad con base en la siguiente documentación:

– documento consistente en una autorización de doña ___. En dicha autorización se hace constar que son copropietarios de la finca donde se ubica la vivienda y que autorizan a ___ para que interpongan las acciones necesarias con el objeto de obtener el desalojo . Este documento aparece fechado el 12 de septiembre de 2011.

– El siguiente documento es la copia de una Escritura Pública de fecha 14 de septiembre de 2011 a través de la cual ___ otorga poder en factor de ___ para el ejercicio de la acción de desahucio por prenda sita en la finca de la que es copropietario (para el mismo procedimiento del punto anterior).

– Acta de Apoderamiento para pleitos, de fecha 9 de septiembre de 2011, de ___ para que éste ejercitara la acción de desahucio por precario a que se hace referencia en puntos anteriores.

– Acuerdo de las partes del procedimiento de desahucio por precario.

De este bloque de documentos aportados por la parte actora no se pueden extraer las conclusiones que la misma pretende, pues en ningún caso resulta plenamente identificada la finca a que se refiere el desahucio, pero es que, además, todo indica que se refiere a la finca ___ que es donde , según el perito propuesto por la parte demandada , estaría ubicada la vivienda . No aporta nada al presente procedimiento en tanto que los intervinientes en aquel eran titulares dominicales de la finca ___ por lo que parece referirse a una acción respecto de esta finca en particular. No es significativo que se manifieste que está enclavada en la finca Rustica ___ pues se trata de datos genéricos de identificación, referidos al exclusivo procedimiento de desahucio y que pueden simplemente hacer referencia a los datos catastrales, pero que no acreditan la unidad pretendida. Más bien todo lo contrario, resulta indicativo del funcionamiento independiente de las fincas, pues se insta el desahucio respecto de un bien ubicado en una de ellas sin referencia alguna al resto de la finca.

Por otro lado, la actora aporta los siguientes documentos:

– un contrato de mandato: en el mismo aparece ___ como representante legal de la ___ En dicho documento se manifiesta que los mandantes son propietarios de la finca denominada ___, sita ___, en el término municipal de Puerto de la Cruz, que se encuentra libre de cargas en el Registro de la Propiedad de Puerto de la Cruz ___ configurada a efectos de contribución del Ayuntamiento de esta localidad como la finca rústica propiamente dicha, ___ con una extensión de 25.471m2s, y la vivienda allí enclavada considerada como urbana , con el número … La finca descrita está valorada pericialmente en su conjunto indiviso en la suma total de setecientos cuarenta y cuatro mil doscientos cincuenta y nueve con ochenta y cinco euros (744.259 ,85 euros) según informe de fecha 29 de septiembre de 2011. emitido por ___ Además en dicho documentos se manifiesta que “la mentada Comunidad Hereditaria, abonará al mandatario todas y cada una de las cantidades devengadas, ya los honorarios periódicos , ya los gastos de indemnización ordinarios , ya extraordinarios , con cargo a los bienes de la comunidad procedentes principalmente de las acciones de agua que dicha sociedad posee ene. ___

– Un recibo del pago del IBI en relación con la finca con referencia catastral ___ La superficie de la fincas asciende, según el recibo a 25.334 metros cuadrados.

– Certificado de retención de ingresos a cuenta del IRPF, cuyo receptor es la ___

– Referencia Catastral de la finca ___ En los datos de superficie de la finca se recoge que el suelo asciende a 25.471 (la suma de la cantidad que aparece en el recibo del IBI más la edificación que asciende a 137 metros cuadrados.

Esta documentación tampoco acredita los extremos pretendidos por la actora e incluso vienen a arrojar mayor confusión a la controversia, pues por un lado en el contrato de mandato se hace referencia únicamente a la finca­ ___ aunque se describe con más metros que los que constan en el Registro. Por otro lado es de tener en cuenta que si se tratara de un mandato para la venta de las cuatro fincas faltaría la actuación como mandantes de parte de los propietarios de algunas de ellas. Los únicos que intervienen son los titulares de la finca ___ y de la finca ___ Por otro lado, de la referencia catastral no resulta que se corresponda con las cuatro fincas, pues, tal y como se recoge en el informe pericial emitido por don ___ a instancia de la parte actora, las fincas ___ están a casi 500 metros de las otras dos, y del plano del catastro resultan fincas colindantes.
Por otra parte destacar que en el contrato de mandato se habla indistintamente de Comunidad de Hereditaria y Sociedad Civil siendo instituciones Jurídicas diferentes, y que, para el caso de existir, como se apunta, debería, una vez dilucidada la naturaleza jurídica de la relación de las partes, estar a aquella para proceder en su caso a través de la normativa propia y no a través de la institución de la división de la cosa Común. Se aporta certificado de retención de IRPF cuyo perceptor es la ___, pero se desconoce qué relación guarda la misma con los presentes inmuebles, pues en caso de que los mismos se hubieran aportado a la Sociedad Civil, de conformidad con el artículo 1667 del Código Civil la constitución de la misma debió constituirse mediante Escritura Pública. No se ha acreditado que los inmuebles formaran parte de la Sociedad Civil a la que hace referencia el documento, y, además, para el caso de ser así debía estarse al procedimiento de liquidación de la Sociedad del artículo 1708 del Código Civil.

Resulta así, que de la prueba practicada por la actora, sobre quien recaía la carga de probar no ha resultado acreditado ante una Unidad de Explotación formada por varias fincas que constituirían una Comunidad de Bienes. Es destacable que no se ha desarrollado actividad probatoria suficiente, como pudiera ser la testifical de la que resultara la unidad. La prueba practicada apunta a que nos hallamos ante fincas entre las que no existe una unidad de funcionamiento. En este sentido es de destacar el informe del Perito ___ que aunque carece de rigor técnico en algunos aspectos pues apunta a datos tales como que el estanque que se halla en una de las fincas no se usa para riego desde hace más de 40 años, o que , el dueño actual de la finca ___ la valló hace más de 40 años , pero no explica de dónde resultan estos datos, sí que aclaró que las fincas ___ están a unos 500 metros de las otras dos, y que todas se encuentran valladas , con accesos independientes y usos igualmente independientes.

En base a las normas de la carga de la prueba, y en tanto que la actora no ha acreditados los hechos fundamentos de su pretensión procede desestimar la demanda.

QUINTO.- De acuerdo con lo dispuesto en el art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ante la estimación de la demanda, se imponen las costas procesales a la parte actora.

Vistos los preceptos legales y demás de pertinente aplicación

FALLO

Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por ___, representados por el procurador don Rafael Hernández Herreros, debo ABSOLVER Y ABSUELVO a ___ de todos los pedimentos con imposición de las costas procesales a la parte actora.

Notifíquese esta resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma cabe recurso de apelación del que conocerá la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, que en su caso, deberá ser interpuesto ante este Juzgado en el plazo de los 20 días siguientes a su notificación, previa constitución del depósito previsto en la Ley 1/2009 de 3 de noviembre.

Así lo acuerdo, mando y firmo. Doy fe.

Publicación: La presente sentencia ha sido dada, leída y publicada enel día de la fecha, hallándose celebrando audiencia pública de lo que doy fe.

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